Cession d’un bien immobilier : ce qu’il faut savoir sur les nouveaux critères retenus par le Conseil d’État

La vente d’un bien immobilier engendre souvent des questions complexes, notamment en matière de fiscalité. En mars 2025, le Conseil d’État a rendu deux décisions importantes qui redéfinissent les conditions d’imposition des cessions immobilières, apportant des précisions majeures sur la manière de calculer la plus-value et les conditions d’exonération pour la résidence principale.

Ces jurisprudences du 27 mars 2025 renforcent l'exigence de preuves documentées, obligeant les contribuables à une vigilance accrue. Décryptage.

Ce que disent les décisions du Conseil d’État de mars 2025

Cession partielle d’un bien immobilier : quelle valeur d’acquisition retenir ?

Le Conseil d’État, dans sa décision du 11 mars 2025 (CE, 9e ch., n° 492334), a détaillé les modalités de calcul de la plus-value en cas de vente partielle d’un bien immobilier.

Désormais, deux méthodes sont reconnues pour déterminer la valeur d'acquisition de la portion cédée :

• Le prix d’achat figurant dans l’acte notarié, à condition qu’il soit ventilé par partie du bien ;

• La valeur vénale au moment de l’entrée du bien dans le patrimoine, lorsqu’elle est justifiée par des documents fiables (expertise, estimation, etc.).

Cette flexibilité permet d’adapter le calcul dans des cas fréquents comme la division d’un terrain, à condition de conserver ou produire des éléments probants.

Exemple concret : un terrain acheté 500 000 € sans ventilation est partiellement cédé (20 %) en 2025. Le vendeur peut, s’il détient une estimation de 2010, prouver que cette partie valait alors plus ou moins de 100 000 €, base qui déterminera la plus-value imposable.

Cession de la résidence principale : attention à l’occupation effective

Dans un autre arrêt du 14 mars 2025 (CE, 8e ch., n° 474943), le Conseil d’État a réaffirmé que l’exonération de la plus-value sur la résidence principale dépend strictement de l’occupation effective du bien au moment de la vente.

Il ne suffit donc pas d’avoir eu l’intention d’y vivre ou d’y avoir résidé un temps : l’usage réel et continu est déterminant.

Cas illustratif : Un propriétaire achète un bien pour y habiter, mais le quitte rapidement pour des raisons personnelles. Si le bien est resté vide au moment de la vente et sans éléments factuels d’occupation (abonnements, impôts locaux, courrier, etc.), l’exonération peut être refusée.

Des obligations renforcées pour les vendeurs immobiliers

La nécessité de conserver des preuves solides

Ces nouvelles règles imposent une rigueur de plus en plus importante en matière de justification documentaire :

• Pour une cession partielle : une estimation de valeur vénale à l’époque de l’acquisition, ou une mention claire dans l’acte notarié initial ;

• Pour la résidence principale : des preuves d’occupation continue telles que les factures, les taxes, les attestations de domiciliation.

Un impact direct sur la fiscalité de la plus-value

La plus-value immobilière est calculée sur la base de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Plus la valeur d'acquisition est documentée et élevée, plus la plus-value est réduite, et donc moins imposable.

En revanche, une exonération injustifiée, notamment pour absence de preuve d’occupation, peut entraîner taxation rétroactive, majorations et intérêts en cas de contrôle.

Les enseignements à retenir pour les contribuables

Les décisions du Conseil d’État de mars 2025 illustrent la volonté de l’administration fiscale de mieux encadrer les exonérations et d’éviter les abus. Cela invite les contribuables à :

• Anticiper et conserver toute documentation relative à leur bien dès son acquisition ;

• Obtenir une expertise indépendante pour estimer objectivement la valeur à une date antérieure (notamment en cas de cessions partielles) ;

• Fournir des preuves concrètes d’occupation pour bénéficier de l’exonération liée à la résidence principale.

Ces démarches peuvent s’avérer déterminantes en cas de contrôle fiscal et faire la différence entre une plus-value exonérée et une imposition coûteuse.

Conclusion : anticiper et documenter pour sécuriser sa vente

En clarifiant les règles relatives à la cession d’un bien immobilier, le Conseil d’État en mars 2025 rappelle aux contribuables l’importance de la preuve écrite et tangible.

Que vous envisagiez de vendre un bien en totalité ou en partie, ou que votre logement constitue votre résidence principale, une documentation fiable et complète devient indispensable pour optimiser et sécuriser votre fiscalité.

---

Vous envisagez la cession d’un bien immobilier ?

PRAX Avocats vous accompagne dans toutes les étapes de votre vente pour sécuriser vos obligations fiscales et éviter les désagréments d’un redressement. Contactez notre cabinet dès aujourd’hui pour un audit personnalisé de votre situation patrimoniale.