Concubinage et fiscalité : quand l’achat immobilier partagé devient (à tort) une donation indirecte

Rédigé le 24 avril 2026 par PRAX Avocats

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Une décision qui rappelle la fragilité du statut de concubin

Le 31 mars 2026, la Cour d’appel de Versailles (n° 24/01766) a confirmé un redressement fiscal majeur à l’encontre d’une concubine ayant bénéficié, sans contrepartie, du financement intégral par son compagnon de deux biens immobiliers achetés en indivision. Le fisc a estimé qu’il s’agissait d’une donation indirecte et a appliqué le taux de 60 % prévu entre non-parents. Résultat : un redressement de 217 200 € de droits de mutation à titre gratuit, avant pénalités et intérêts de retard.

Cette affaire rappelle que le concubinage n’a aucune reconnaissance fiscale, contrairement au mariage ou au PACS. Pour les 7,2 millions de couples vivant en union libre en France (selon l’INSEE, 2024), les conséquences peuvent être lourdes, notamment lors d’un achat immobilier ou d’une transmission de patrimoine.

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La donation indirecte entre concubins : comprendre le mécanisme

Un concept simple mais redoutable

La donation indirecte désigne un acte apparemment neutre — ici, un financement immobilier — qui aboutit en réalité à un transfert de valeur sans contrepartie réelle, avec une intention libérale. En d’autres termes, lorsqu’un concubin paie tout, et que l’autre devient propriétaire pour partie sans avoir financé cette part, le fisc y voit une donation (art. 894 du Code civil et art. 750 ter CGI).

Cette qualification emporte une conséquence directe : la taxation aux droits de mutation à titre gratuit au taux applicable entre non-parents, soit 60 % au-delà de 1 594 € d’abattement (art. 777 et 788, IV du CGI).

Le piège fiscal des « contributions inégales »

Beaucoup de couples choisissent d’acheter un bien « à 50/50 » pour des raisons pratiques, sans rapporter leur financement exact. Pourtant, dès qu’un seul des deux partenaires apporte la totalité ou la majeure partie du prix, le risque de requalification est élevé.

Le fisc peut considérer qu’il y a eu intention libérale présumée, sauf preuve contraire. Il appartient alors au contribuable de démontrer qu’il ne s’agissait pas d’un geste gratuit — une preuve souvent difficile à apporter sans écrit préalable.

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Pourquoi la Cour refuse-t-elle la qualification de donation rémunératoire ?

Dans l’affaire jugée à Versailles, la concubine soutenait que cette aide financière devait être considérée comme une donation rémunératoire, visant à compenser ses sacrifices professionnels pendant la relation.

Mais la Cour a rappelé une jurisprudence constante : le concubinage étant une simple union de fait (art. 515-8 du Code civil), aucune obligation de contribution ou d’entraide n’existe entre les partenaires.

Dès lors, aucune « compensation » automatique ne peut être reconnue, à moins de preuves concrètes : perte de revenus, renonciation mesurable à une carrière, accord écrit, etc.

Cette position s’aligne sur plusieurs arrêts récents — notamment Cass. com., 6 déc. 2017, n° 16-19.916 et CA Paris, 17 sept. 2019, n° 18/03015 — qui confirment la rigueur du régime fiscal applicable aux concubins.

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Les enseignements pratiques pour les couples non mariés

1. Clarifier les apports et contributions dès l’achat

Avant tout achat immobilier, il est prudent d’établir un pacte d’indivision ou une convention de concubinage précisant les apports de chacun.

Ce document, souvent préparé avec l’assistance d’un avocat en droit des affaires ou d’un notaire, peut éviter une requalification ultérieure et encadrer les conséquences d’une rupture.

C’est aussi un moyen de sécuriser l’investissement commun — surtout quand un seul partenaire apporte les fonds initiaux.

2. Envisager un cadre juridique reconnu

Fiscalement et civilement, le PACS ou le mariage offrent une sécurité bien supérieure.

• Le PACS crée une obligation d’aide mutuelle et permet des transmissions exonérées jusqu’à 80 724 € (art. 790 F CGI).

• Le mariage, quant à lui, ouvre la voie à une exonération totale des droits de donation entre époux et facilite la transmission patrimoniale.

Pour des entrepreneurs ou dirigeants, souvent détenteurs d’actifs importants (immeubles, parts de société, comptes courants d’associés…), l’absence de cadre légal peut bouleverser un projet de vie ou une stratégie patrimoniale.

3. Anticiper avec un accompagnement juridique adapté

La structure patrimoniale d’un couple a des répercussions directes sur ses projets professionnels : financement d’entreprise, levée de fonds, répartition du capital, transmission.

Un conseil juridique d’entreprise peut aider à prévoir les conséquences civiles et fiscales de chaque décision.

C’est particulièrement important lorsque les actifs professionnels et personnels sont imbriqués — cas fréquent chez les fondateurs et dirigeants de start-up.

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À retenir : rigueur et transparence pour éviter les mauvaises surprises

La décision du 31 mars 2026 confirme que le fisc veille à l’équilibre apparent entre les concubins, sans considération pour leurs arrangements personnels.

Un financement déséquilibré d’un bien ou d’un projet commun peut être lourdement taxé, même en l’absence de volonté de donner.

Pour se protéger, il est essentiel de formaliser les contributions, anticiper les conséquences fiscales et surtout, se faire accompagner avant l’investissement.

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En résumé

• Une contribution inégale entre concubins lors d’un achat immobilier peut être requalifiée en donation indirecte.
• Le taux d’imposition applicable entre non-parents est de 60 %.
• Ni le concubinage, ni les sacrifices personnels ne suffisent à justifier une « donation rémunératoire ».

• L’accompagnement par un avocat fiscaliste ou en droit patrimonial est la meilleure protection face à ces risques.

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