Contributions sociales et plus-values immobilières des non-résidents : un tournant dans la jurisprudence française
Depuis plusieurs années, les règles applicables aux contributions sociales sur les revenus immobiliers de source française réalisés par des non-résidents ont suscité de nombreuses interrogations et contentieux. Une récente décision du Conseil d’État (CE, 9e-10e chambres réunies, 19 mai 2025, n° 491958) apporte un éclairage décisif sur la question de la condition de résidence des contribuables affiliés à un régime de sécurité sociale d’un État membre de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse.
Pour les dirigeants de sociétés, investisseurs et entrepreneurs internationaux, cette décision n’est pas anodine : elle redéfinit les contours de l’imposition et ouvre potentiellement la voie à des demandes de remboursement ou à une clarification des choix fiscaux dans le cadre d’un projet d’investissement transfrontalier.
Chez PRAX Avocats, notre mission est de vous aider à naviguer de manière stratégique et sécurisée dans ces évolutions juridiques. Cet article a pour objectif de présenter de façon claire et structurée les implications fiscales et juridiques de cette décision, avec des exemples concrets, tout en rappelant les précautions à prendre si vous êtes concerné.
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Contexte juridique et fiscal de l’imposition des non-résidents en France
Revenus immobiliers de source française : quelles contributions sociales ?
Depuis 2012, les revenus de source française perçus par les non-résidents — notamment les plus-values réalisées lors d’une cession immobilière — peuvent être soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). À l’époque, cette imposition généralisée avait rapidement suscité une contestation : des contribuables domiciliés dans d’autres États membres de l’Union européenne, tout en étant affiliés à la sécurité sociale dans ces États, estimaient illégal d’être également redevables des contributions françaises.
Ce débat s’inscrit dans le cadre des règlements européens relatifs à la coordination des systèmes de sécurité sociale, en particulier le règlement n° 883/2004 du 29 avril 2004, qui interdit en principe une double imposition destinée à financer plusieurs régimes sociaux à la fois.
La jurisprudence avait déjà évolué dans le passé (notamment avec l’affaire "de Ruyter", CE 2015), conduisant le législateur français à distinguer au sein des contributions sociales celles affectées au financement de prestations contributives ou non-contributives. Cependant, certaines situations restaient incertaines, en particulier concernant les personnes affiliées ailleurs mais résidant hors de l’UE, ou inversement.
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Une décision clé : CE, 19 mai 2025, n° 491958
Les faits à l’origine du contentieux
Dans l’affaire tranchée le 19 mai 2025 par le Conseil d’État, un contribuable de nationalité allemande, affilié au régime de sécurité sociale obligatoire en Suisse, avait réalisé une plus-value immobilière taxable en France. L’administration fiscale française l’avait assujetti aux prélèvements sociaux sur cette plus-value. La cour administrative d’appel avait confirmé cette position au motif que le contribuable ne résidait pas dans un pays de l’UE.
Saisi en cassation, le Conseil d’État annule la décision d’appel sur un point fondamental : il rappelle que le règlement européen sur la coordination des systèmes de sécurité sociale s’applique indépendamment de la résidence du contribuable, dès lors que celui-ci est affilié à un régime d’un État membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse.
Autrement dit, dès l’instant où l’affiliation à un régime social valide existe dans l’un de ces États, les prélèvements sociaux français ne sont pas applicables.
Une clarification sur la condition de résidence
Le Conseil d’État précise que la condition de résidence n’est exigée, selon le règlement, que pour des situations spécifiques, concernant notamment les apatrides et les réfugiés. En revanche, pour tout ressortissant d’un État membre, la seule affiliation à un régime de sécurité sociale dans cet espace est suffisante pour exclure les impositions sociales françaises.
C’est un point de clarification crucial qui impacte directement les contribuables établis dans un État tiers (comme la Suisse) mais affiliés à une sécurité sociale de l'Espace économique européen ou équivalent.
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Implications concrètes pour les start-ups, dirigeants et investisseurs
Pour les dirigeants français expatriés ou les associés non-résidents
Prenons le cas fréquent d’un dirigeant de start-up française qui s’installe à Zurich dans le cadre d’un développement stratégique, tout en restant affilié à la sécurité sociale locale. Si ce dirigeant conserve un bien immobilier en France et décide de le vendre, la plus-value éventuellement réalisée ne pourra plus être soumise aux contributions sociales françaises, à condition qu’il prouve son affiliation au régime suisse.
Cela permet non seulement de réduire la charge fiscale totale, mais aussi d’éviter un chevauchement injustifié des cotisations sociales. Il faudra cependant veiller à la documentation et à la date d’affiliation pour sécuriser ce positionnement.
Pour les investisseurs européens actifs sur le marché immobilier français
De nombreux investisseurs européens — allemands, belges, néerlandais, suisses — sont actifs sur le marché de l’immobilier en France, séduits par sa fiscalité des plus-values et ses perspectives de rendement. Pour ces profils, cette décision ouvre potentiellement la voie à deux stratégies :
- Une sécurisation ex ante : en s’assurant que leur affiliation au régime de sécurité sociale dans leur pays de résidence est bien reconnue par l’administration française, afin d’éviter les prélèvements sociaux indus.
- Une action ex post : il est possible, dans certains cas, de demander le remboursement des prélèvements sociaux indûment versés, sous réserve de respecter les délais de réclamation (en principe deux ans à compter de la date de recouvrement).
Là encore, il est essentiel d’être conseillé pour vérifier la recevabilité d’un recours ou d’une demande de restitution.
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Les points de vigilance à ne pas négliger
La preuve de l’affiliation : un enjeu opérationnel clé
La décision du Conseil d’État souligne l’importance de l’affiliation, mais c’est à la charge du contribuable d’en fournir la preuve. En pratique, cela implique de produire une attestation de son régime local de sécurité sociale, traduite éventuellement, et en conformité avec les exigences administratives françaises.
Dans le cadre d'une acquisition puis d'une cession de parts de société à prépondérance immobilière, cette question peut également se poser — notamment si l’actif principal de la société est un bien situé en France.
PRAX Avocats accompagne régulièrement des start-ups et sociétés dans leur structuration juridique et fiscale transfrontalière, notamment lors de levées de fonds impliquant des investisseurs non-résidents.
Une distinction entre les régimes de sécurité sociale et les régimes d’assurance privée
Il faut également rappeler que seules les affiliations aux régimes légaux ou obligatoires de sécurité sociale reconnus dans l’UE/EEE/Suisse sont visées ici. Une simple souscription à une assurance santé privée ne suffit en aucun cas à invoquer l’application du règlement européen.
Une vérification juridique des conditions locales d’affiliation est souvent nécessaire pour sécuriser la position fiscale.
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Quelle stratégie adopter si vous êtes concerné ?
Face à cette évolution jurisprudentielle, dirigeants d’entreprise, associés de start-ups ou investisseurs peuvent, selon leur situation, envisager les actions suivantes :
- Réévaluer leur fiscalité potentielle sur les plus-values immobilières à venir
- Contester des impositions sociales passées injustifiées
- Structurer leur détention immobilière ou leur patrimoine via des véhicules optimisés
- Réviser les clauses des pactes d’associés ou les modalités de rémunération, notamment celles des dirigeants résidant à l'étranger
Chacune de ces options soulève à la fois des enjeux de conformité, de transparence fiscale et de sécurité juridique. Un accompagnement sur-mesure, adapté au profil du contribuable et à son implantation géographique, permet d’éviter les erreurs d’appréciation et les conflits futurs.
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Conclusion : des opportunités mais aussi des précautions indispensables
La décision du Conseil d’État du 19 mai 2025 constitue une avancée vers une meilleure articulation entre droit national et droit européen. Elle clarifie le champ d’application des contributions sociales pour les non-résidents affiliés dans un État membre, mais ne dispense pas pour autant d’une vigilance juridique dans sa mise en œuvre concrète.
Si vous êtes concerné, que ce soit en tant qu’associé non-résident d’une start-up établie en France, investisseur immobilier ou dirigeant international, une analyse personnalisée de votre situation est indispensable.
Les équipes de PRAX Avocats sont à votre disposition pour vous conseiller, analyser vos droits et vous accompagner dans vos démarches fiscales et juridiques.
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