De la boîte à outils à la nasse fiscale : comprendre le nouveau visage de l’article 244 bis A en 2026

L’année 2026 marque un tournant majeur pour les investisseurs internationaux détenant de l’immobilier en France via des structures sociétaires, notamment les Sociétés à Prépondérance Immobilière (SPI). Les arrêts rendus par la Cour Administrative d’Appel de Paris le 19 février 2026 ont acté une refonte profonde des équilibres fiscaux entre la France, la Belgique et le Luxembourg.

Ce qui relevait autrefois d’une ingénierie juridique fine – une véritable boîte à outils pour optimiser la détention d’actifs immobiliers – est désormais devenu un dispositif à la fiscalité étanche et contraignante.

Cet article propose une lecture claire et structurée de ces évolutions, à la lumière des travaux publiés dès 2020 par la Revue internationale du patrimoine, dont Nicolas Billotte, avocat et membre du comité de rédaction, avait déjà anticipé les dérives possibles dans le numéro 4 de cette revue.

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Un contexte fiscal bouleversé : la fin du mirage de la qualification mobilière

Pendant des années, une incertitude planait sur la qualification des parts de SCI françaises détenues par des non-résidents, notamment des investisseurs belges : s’agissait-il de biens « meubles » (donc taxables dans l’État de résidence) ou de biens « immeubles » (imposables en France) ?

Jusqu’en 2020, certaines décisions, comme celle du TA de Montreuil, laissaient croire à une possible survie de la qualification mobilière, offrant un espace d’optimisation intéressant.

La CAA de Paris y a mis fin sans ambiguïté : en vertu du principe de Lex Rei Sitae (la loi du lieu de situation du bien), les titres de SPI françaises sont désormais assimilés à des immeubles au sens du droit interne français.

Résultat : la France est fondée à imposer la plus-value sur ces cessions, même si l’actionnaire réside hors du territoire.

Cette logique vaut y compris pour les schémas sophistiqués de démembrement (usufruit/nue-propriété). Ce n’est plus la forme juridique qui prime, mais la réalité économique du sous-jacent immobilier. Une approche qui consacre le triomphe de la substance sur la forme.

Conséquence concrète : les investisseurs ne peuvent plus compter sur les conventions fiscales anciennes pour échapper à l’impôt français sur les plus-values. Les conventions ne neutralisent plus la requalification opérée par le Code général des impôts.

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La validation des prélèvements sociaux : l’étanchéité budgétaire se renforce

Autre évolution majeure : la soumission quasi systématique aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) pour les non-résidents, pourtant affiliés à un régime de sécurité sociale étranger.

Jusqu’alors, de nombreux contribuables fondaient leur défense sur le règlement européen n°883/2004, interdisant une double cotisation sociale. Les décisions de 2026 valident toutefois une nouvelle stratégie législative française : ces prélèvements sont désormais rattachés au budget de l’État, et non plus à celui de la Sécurité sociale.

Ce déplacement budgétaire exclut l’application du droit européen, refermant ainsi la porte à toute demande d’exonération automatique.

Pour les investisseurs belges ou luxembourgeois, le message est clair : le coût fiscal global d’une plus-value immobilière française doit désormais inclure ces prélèvements. Cette clarification crée un environnement plus lisible, mais nettement moins favorable à la planification patrimoniale transfrontalière.

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La guerre des preuves : un renforcement des procédures de contrôle fiscal

Les juridictions françaises ont également précisé les moyens d’investigation de l’administration fiscale en matière de montages transnationaux.

L’arrêt Utility Corporate Services de février 2026 en est une illustration marquante : il confirme la légitimité des contrôles fondés sur la “substance économique” des structures étrangères.

L’administration privilégie une double approche :

Front procédural administratif, via les redressements liés à l’article 244 bis A du CGI.

Front judiciaire, autour de la régularité des perquisitions fiscales prévues à l’article L.16 B du Livre des procédures fiscales.

Le juge administratif s’est déclaré incompétent pour juger de la régularité de ces perquisitions.

Les contribuables sont donc contraints de mener deux procédures parallèles : l’une devant le juge judiciaire pour contester la saisie (souvent pour atteinte au secret professionnel), l’autre devant le juge administratif pour débattre du fond fiscal.

La seule avancée notable pour la défense tient à une exigence accrue de transparence : l’administration doit désormais communiquer l’ensemble des ordonnances et inventaires de saisie afin d’assurer un procès équitable.

Ce durcissement révèle une tendance de fond : la primauté de la preuve économique sur la forme juridique du montage. Un défi pour les holdings étrangères dont la “substance” réelle est limitée.

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Quels critères décisionnels pour 2026 ?

À la lumière de ces décisions, les critères d’analyse établis en 2020 doivent être profondément révisés. Les anciennes stratégies reposant sur la nature de la structure ou la localisation du holding ne suffisent plus.

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Ces évolutions confirment une nouvelle réalité : la sécurité fiscale repose désormais sur la transparence documentaire et la robustesse économique des structures.

Les montages dépourvus de véritable activité opérationnelle sont particulièrement exposés à la requalification.

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Les enseignements à retenir pour les dirigeants et investisseurs

Les entreprises, fonds d’investissement et particuliers fortunés détiennent souvent des actifs immobiliers français au travers de filiales ou de sociétés intermédiaires situées au Luxembourg ou en Belgique.

Les changements opérés en 2026 rendent indispensable une revue complète de ces montages sous trois angles :

1. Fiscalité des plus-values : anticiper la taxation en France, même pour une structure étrangère interposée.

2. Prélèvements sociaux : intégrer leur coût dans les scénarios de cession.

3. Documentation de la substance : renforcer la preuve de la réalité économique de la structure (siège effectif, décisions prises localement, moyens humains).

Les entrepreneurs et dirigeants doivent désormais considérer la détention immobilière indirecte non comme un outil d’optimisation, mais comme un dispositif patrimonial nécessitant un contrôle juridique renforcé.

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Conclusion : la fin des illusions, le début de la vigilance

Les arrêts de 2026 confirment que l’administration française parvient à imposer sa définition interne des actifs immobiliers face aux conventions internationales.

Les analyses prémonitoires publiées dès 2020 dans la Revue internationale du patrimoine (n°4) par Nicolas Billotte trouvent ici leur pleine illustration : la « boîte à outils » du fiscaliste s’est transformée en nasse fiscale soigneusement refermée.

Pour les investisseurs étrangers comme pour les start-ups ou holdings patrimoniales, la clé réside désormais dans la préparation documentaire, la substantiation des structures et l’anticipation du contentieux éventuel.

Dans ce nouveau paysage, la sécurité ne repose plus sur le texte, mais sur la preuve.

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