Fiscalité des non-résidents : vers une rupture jurisprudentielle en matière de cession d’actifs immobiliers en France ?

Le 7 mai 2025, le Tribunal administratif de Montreuil a rendu une décision qui bouscule les fondements de l’imposition des non-résidents sur les plus-values immobilières en France. En s’appuyant sur une lecture littérale de la convention fiscale franco-néerlandaise, cette décision met en défaut le raisonnement économique adopté jusqu’ici par les juridictions françaises.

Ce revirement, encore isolé, interpelle sur la sécurité juridique des investisseurs étrangers, et pourrait ouvrir la voie à de nouveaux contentieux.

Une opération transfrontalière emblématique

L’affaire concerne la société néerlandaise Villiot HoldCo B.V., qui a cédé les titres d’un organisme professionnel de placement collectif immobilier (OPPCI) français, ce dernier détenant des biens immobiliers en France par l’intermédiaire de deux SCI.

L’administration fiscale française a considéré que les titres cédés représentaient indirectement des actifs immobiliers situés en France. Sur cette base, elle a appliqué le prélèvement prévu à l’article 244 bis A du Code général des impôts, ciblant les plus-values immobilières réalisées par des non-résidents.

Le Tribunal administratif de Montreuil rompt avec la jurisprudence dominante

Dans son jugement du 7 mai 2025 (TA Montreuil, n°2301787), le tribunal a annulé l’imposition. Il s’est fondé sur une interprétation restrictive de la convention fiscale franco-néerlandaise, en affirmant que cette dernière ne permet pas d’imposer les plus-values lorsque les biens concernés sont détenus indirectement.

Une interprétation littérale de la convention

L’article 13 §1 de la convention prévoit que seules les plus-values réalisées sur des biens immobiliers détenus directement sont imposables dans l’État où sont situés ces biens. Selon le tribunal :

• la détention via des SCI (structures intermédiaires) ne constitue pas une détention directe ;
• la réserve contenue dans le protocole franco-néerlandais ne permet pas une extension à ces situations ;
• la clause de renvoi à la loi interne (article 3 §2) ne doit pas primer sur l’interprétation stricte de la convention.

Cette position marque une rupture avec la jurisprudence de fond favorisant une approche économique.

Une divergence avec le Conseil d'État et la Cour de cassation

Cette lecture du TA Montreuil s’oppose aux décisions récentes du Conseil d’État et de la Cour de cassation, qui privilégient une interprétation “substantive” des notions fiscales.

Une jurisprudence bien établie

• Le Conseil d’État, dans un arrêt du 24 février 2020 (n°436392), a confirmé que les parts de sociétés à prépondérance immobilière peuvent être considérées comme des biens immobiliers au sens d’une convention fiscale.

• La Cour administrative d’appel de Paris a réaffirmé cette position le 13 décembre 2024 (n°23PA01694).

• La Cour de cassation (2 avril 2025, n°23-14.568) s’est également rangée à cette logique en qualifiant des parts de SCI, détenues par des résidents luxembourgeois, de biens immobiliers au sens de la convention franco-luxembourgeoise.

Ces juridictions s’appuient sur une compréhension économique des opérations et le renvoi aux définitions prévues par la loi fiscale française.

Une brèche pour les non-résidents… mais jusqu’à quand ?

Le jugement du TA Montreuil, bien que isolé et susceptible d’appel, offre une opportunité stratégique pour les contribuables non-résidents :

• Il peut être invoqué comme précédent dans des contentieux impliquant une convention fiscale ancienne ou lacunaire (comme celle signée avec les Pays-Bas) ;

• Il souligne l’importance de la qualification juridique des montages d’investissement, notamment en cas de détention indirecte par l’intermédiaire de SCI ou de holdings.

Cet imbroglio juridique pourrait toutefois être dissipé rapidement si la cour d’appel ou le Conseil d’État réaffirme leur jurisprudence antérieure.

Adapter sa stratégie patrimoniale face à l’incertitude

Face à une fiscalité des non-résidents en mutation, les investisseurs étrangers doivent se montrer proactifs et vigilants. Quelques points de vigilance :

• Analyser la convention fiscale applicable avec rigueur, notamment les définitions de “bien immobilier” et les clauses de renvoi ;

• Évaluer la structure de détention (directe vs indirecte), en particulier via des SCI ou OPPCI ;

• Anticiper un éventuel revirement de jurisprudence pouvant entraîner des redressements fiscaux.

Dans tous les cas, il est primordial de sécuriser juridiquement et fiscalement ses opérations avant toute cession d’actifs immobiliers français.

Conclusion : vers une évolution du contentieux fiscal international ?

La décision du TA Montreuil relance un débat ancien mais crucial : faut-il se fier à la forme juridique des investissements ou à leur réalité économique ? Si les juridictions supérieures tendent à privilégier la seconde approche, la décision rendue en mai 2025 témoigne que les instruments fiscaux internationaux restent sujets à interprétation et parfois à revirements.

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