Plus-values immobilières des non-résidents : ce que l’affaire Lagrasse Limited rappelle sur les obligations déclaratives et les sanctions fiscales

La décision rendue le 6 mai 2025 par la Cour administrative d’appel de Toulouse (affaire Sté Lagrasse Limited, n°23TL00017) vient rappeler avec force les conséquences d’une mauvaise anticipation fiscale lors de la vente d’un bien immobilier en France par un non-résident. Cette affaire met en lumière les exigences strictes du régime déclaratif applicable aux non-résidents et la rigueur avec laquelle l’administration applique les sanctions.

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Un régime déclaratif strict pour les plus-values immobilières des non-résidents

Les non-résidents qui réalisent une vente immobilière en France entrent dans le champ d’application du prélèvement forfaitaire de l’article 244 bis A du CGI, qu'ils soient personnes physiques ou sociétés étrangères.

Les formalités à ne pas négliger

Avant même la signature notariale, un certain nombre de démarches sont obligatoires :

• Remplir le formulaire n°2048-IMM-SD pour les ventes d’immeubles

• Remplir le formulaire n°2048-M-SD pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

• Déposer ces formulaires à l’administration avant tout enregistrement ou publication foncière

En cas de manquement, les sanctions sont automatiques :

• Majoration de 10 % pour défaut de déclaration (article 1728 du CGI)

• Intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI)

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Affaire Lagrasse Limited : ne pas déclarer, c’est être sanctionné

Une vente conclue, mais sans déclaration

La société britannique Lagrasse Limited, malgré son statut de non-résidente, a vendu deux immeubles en France en 2020 sans effectuer de déclaration de plus-value. Pourtant, les actes notariés mentionnaient expressément les obligations fiscales en vigueur.

Une contestation rapidement déboutée

Face au redressement, le dirigeant de la société a tenté d'opposer son ignorance de la règlementation fiscale française et d'invoquer des frais déductibles. Mais le juge administratif a été formel :

• La méconnaissance des règles ne dispense pas de les respecter

• Aucun justificatif probant n’a pu être produit pour prouver les frais allégués

• Les sanctions sont légales et proportionnées, la bonne foi n'étant pas admise comme motif de remise

Le message est clair : le régime fiscal applicable aux cessions par des non-résidents est automatique et indépendant de l’intention du contribuable.

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Bonnes pratiques à adopter pour éviter les sanctions

L’arrêt du 6 mai 2025 constitue un rappel utile pour les vendeurs étrangers réalisant une opération immobilière en France. Voici les mesures essentielles à mettre en œuvre :

1. Anticiper les démarches fiscales

• Identifier précocement la domiciliation fiscale du vendeur

• Évaluer la désignation d’un représentant fiscal accrédité, obligation pour certains profils non-résidents

• Préparer et transmettre les formulaires obligatoires avant toute signature définitive

2. Fluidifier les échanges avec le notaire

• Fournir tous les éléments fiscaux dès l’avant-contrat

• S’assurer de l’obtention du quitus fiscal, document parfois exigé pour débloquer le prix de vente

• Vérifier que les conditions fiscales sont bien prises en compte dans les actes

3. Justifier chaque charge déductible

Les redressements surviennent souvent fautes de justificatifs solides. Il est donc impératif de :

• Conserver toutes les factures de travaux, commissions ou prestations de conseil

• Constituer un dossier fiscal complet en amont de la vente

4. Impliquer les décisionnaires étrangers

Les dirigeants ou investisseurs étrangers doivent être sensibilisés aux règles françaises :

• Intégrer une clause d’alerte fiscale dans les mandats ou instructions internes
• Se faire accompagner par un professionnel compétent pour éviter les erreurs de bonne foi

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L’importance d’un accompagnement professionnel

Une cession immobilière à l’international impose une coordination en amont entre le notaire, le représentant fiscal, et les avocats ou experts-comptables impliqués. Comme le souligne l’affaire Lagrasse Limited, le notaire ne suffit pas à couvrir les exigences du régime fiscal.

Il est recommandé de :

• Établir une check-list fiscale propre à chaque opération

• S’assurer du dépôt effectif des déclarations et du paiement du prélèvement à la source

• Confier l’opération à un cabinet d’avocats fiscalistes habitué à ces procédures

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Conclusion : rigueur obligatoire, risques immédiats

L’arrêt rendu le 6 mai 2025 dans l’affaire Lagrasse Limited est une piqûre de rappel aux investisseurs étrangers : la fiscalité immobilière française ne souffre aucune approximation. Ignorer ou reporter les démarches expose à des sanctions automatiques, même en l’absence d’intention frauduleuse.

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