Quand une SCI est requalifiée en marchand de biens : enseignements et précautions à retenir

La ligne de partage entre activité patrimoniale et activité commerciale est parfois plus fine qu’il n’y paraît. Une récente décision de la Cour administrative d’appel (CAA) de Marseille du 16 avril 2026 (n° 24MA02424, SCI Marluc et associés) en donne une illustration saisissante. Malgré son apparence civile, une SCI a été requalifiée en société exerçant une activité de marchand de biens, avec à la clé des rappels d’impôt sur les sociétés (IS), de TVA, et une imposition personnelle des associés assortie d’une majoration de 40 %.

Pour les dirigeants d’entreprise et les investisseurs, cette décision rappelle que la structuration d’un projet immobilier ne se limite pas à des choix juridiques de forme. L’intention économique et la réalité des opérations sont déterminantes.

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Une requalification lourde de conséquences : du civil au commercial

À première vue, la société concernée avait pour objet civil la gestion d’un patrimoine immobilier. Pourtant, l’administration fiscale a estimé qu’elle exerçait une activité commerciale de revente d’immeubles au sens des articles 35 et 206 du Code général des impôts (CGI).

L’article 35, I, 1° du CGI vise les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent des biens immobiliers en vue de les revendre. L’article 206-2 étend l’impôt sur les sociétés aux sociétés civiles qui exercent de fait une activité commerciale.

Les indices de l’intention spéculative

La CAA a retenu plusieurs éléments à charge, notamment :

• Des procès-verbaux d’assemblée générale et un mandat donné à une agence immobilière démontrant la volonté de revendre les biens, avant même leur acquisition ;

• La répétition d’opérations similaires, permettant de qualifier leur caractère habituel ;
• L’absence d’éléments établissant une véritable gestion patrimoniale à long terme.

Il s’agissait donc d’un projet spéculatif, et non d’un simple investissement locatif. Comme dans d’autres décisions récentes (CE, 2 mars 2022, n° 437039 ; CAA Versailles, 8 nov. 2023, n° 21VE02781), les juges confirment une lecture stricte du concept d’objet civil.

Les conséquences fiscales immédiates

La requalification emporte plusieurs effets cumulatifs :

• Assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS) sur les bénéfices réalisés ;

• Soumission à la TVA, car les opérations de rénovation ou de revente sont considérées comme des activités de commerçant ;

• Taxation des associés à raison des revenus distribués, avec une majoration de 40 % pour manquement délibéré — le juge relevant leur expérience et expertise dans le domaine immobilier (art. 1729 a CGI).

Autrement dit, une société civile peut, du jour au lendemain, basculer dans le régime fiscal des professionnels… avec un impact très significatif sur sa trésorerie et la situation personnelle de ses associés.

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L’approche extensive des juges : la référence à la jurisprudence européenne

Cette décision illustre la tendance actuelle à interpréter largement l’activité commerciale, notamment en matière de TVA.

La CAA de Marseille s’est appuyée sur une jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) (aff. Słaby et Kuć, 15 septembre 2011, C-180/10 et C-181/10), selon laquelle la qualité d’assujetti à la TVA découle de « démarches actives de commercialisation » comparables à celles d’un professionnel.

Autrement dit, l’ampleur des travaux ou des opérations de revente peut suffire à caractériser une activité économique, même sans moyens professionnels apparents (personnel, publicité, structure commerciale, etc.).

Dans le cas d’espèce, les travaux importants de rénovation réalisés par la SCI ont été jugés suffisants pour justifier son assujettissement à la TVA.

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Quels enseignements pour les entrepreneurs et investisseurs ?

Cette affaire dépasse le cadre du droit immobilier. Elle illustre l’importance de la cohérence entre l’objet social, la stratégie réelle et la documentation interne. Pour toute entreprise, notamment les start-ups ou sociétés de holding patrimoniales, cette cohérence doit être pensée en amont avec un conseil juridique d’entreprise expérimenté.

1. Documenter la réalité des intentions

Les procès-verbaux d’assemblée générale, mandats d’agence, plans de financement ou business plans peuvent être utilisés par l’administration comme indices d’une intention spéculative. Il convient donc :

• de formaliser clairement la stratégie d’investissement (gestion à long terme, détention locative, diversification patrimoniale) ;

• et de veiller à la cohérence entre les documents internes et le comportement effectif de la société.

2. Éviter les "habitudes commerciales"

La répétition d’opérations d’achat-revente immobilières peut suffire à qualifier une activité habituelle, même sans intention manifeste de spéculation initiale. Il peut être opportun, dans certains cas, de créer une structure spécifique (par exemple une société à objet commercial) plutôt que d’utiliser une SCI.

3. Anticiper les conséquences fiscales

Les conséquences d’une requalification sont lourdes : taxation des plus-values à l’IS (au lieu du régime des particuliers), rappels de TVA, et pénalités pour manquement délibéré. Ces risques doivent être anticipés dès la structuration du projet.

Un accompagnement par un avocat fiscaliste ou un avocat en droit des affaires permet d’identifier à temps les signaux de risque et de mettre en place les mesures correctrices nécessaires.

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Comment PRAX Avocats accompagne ses clients dans ces situations

Chez PRAX Avocats, notre mission est d’aider les entrepreneurs, dirigeants et investisseurs à construire des structures solides, cohérentes et fiscalement optimisées.

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À retenir

La décision de la CAA de Marseille (16 avril 2026, SCI Marluc et associés) s’inscrit dans un mouvement général de vigilance renforcée de l’administration fiscale sur les SCI et structures immobilières. L’objet civil affiché ne protège pas d’une requalification si les faits révèlent une logique économique différente.

Dans ce contexte, l’anticipation et la transparence documentaire sont les meilleurs alliés de l’entrepreneur. Le recours à un conseil juridique d’entreprise rompu à ces problématiques, comme PRAX Avocats, permet de franchir ces étapes en toute sécurité.

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