Régime SIIC et activité de marchand de biens : le Conseil d’État confirme une ligne de rigueur
Le 8 avril 2026, le Conseil d’État a confirmé la position de la cour administrative d’appel de Paris dans l’affaire Lupa Patrimoine France (n°504454). Une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) a été requalifiée en marchand de biens, perdant ainsi le bénéfice de l’exonération d’impôt sur les sociétés (IS) attachée à son régime fiscal spécifique.
Cette décision, très attendue par le secteur immobilier, vient rappeler la fragilité du statut SIIC dès lors que l’activité s’éloigne de la logique purement locative.
Cet article, rédigé par PRAX Avocats, propose d’en analyser la portée, les critères dégagés par la jurisprudence et les conséquences pratiques pour les dirigeants de foncières et les investisseurs.
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1. Le régime SIIC : un outil fiscal attractif, mais à périmètre limité
Le régime des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC), prévu à l’article 208 C du Code général des impôts, permet à certaines sociétés foncières d’être exonérées d’IS sur :
- leurs revenus locatifs, à condition d’en distribuer au moins 95 % à leurs actionnaires ;
- leurs plus-values de cession, réparties à 70 %.
En contrepartie, les SIIC doivent exercer une activité strictement locative, sans incursion dans la sphère commerciale.
Ce dispositif soutient ainsi la liquidité du marché immobilier coté en favorisant la détention longue et la redistribution des revenus.
Toutefois, cette exonération repose sur une frontière fragile : celle qui sépare la gestion patrimoniale (investissement et location) de l’activité de marchand de biens (achat pour revendre avec intention spéculative).
C’est précisément sur cette frontière que l’affaire Lupa Patrimoine France est venue se heurter.
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2. L’affaire Lupa Patrimoine France : la requalification en marchand de biens
Les faits
La société Lupa Patrimoine France, relevant du régime SIIC, avait acquis sept immeubles auprès de sa société mère.
Sur une dizaine d’années, elle en a cédé six, à intervalles réguliers. Ces ventes ont mécaniquement conduit à réduire son activité locative et son patrimoine immobilier immobilisé.
Estimant que ces opérations relevaient d’une activité habituelle d’achat en vue de la revente, l’administration fiscale a remis en cause le bénéfice du régime d’exonération SIIC.
La société a contesté, arguant d’une volonté initiale de gestion locative et du caractère accessoire de ces cessions.
La décision du Conseil d’État
Le Conseil d’État, dans sa décision du 8 avril 2026, a refusé d’admettre le pourvoi.
Il a jugé que la société devait être considérée comme exerçant une activité de marchand de biens, malgré son objet social de gestion immobilière.
Trois éléments ont été déterminants :
1. Répétition des opérations : six ventes en dix ans ont suffi à caractériser le caractère habituel des opérations d’achat-revente.
2. Réduction continue de l’activité locative : la diminution du parc locatif a révélé une orientation vers la cession plutôt que la conservation.
3. Absence d’intention d’exploitation à long terme : le Conseil d’État confirme qu’une intention spéculative peut être déduite des faits (notamment de la stratégie patrimoniale adoptée), même sans preuve explicite d’un projet de revente immédiate.
Cette approche objective renforce une tendance jurisprudentielle déjà amorcée : la qualification ne dépend pas de la forme juridique ou de la dénomination sociale, mais de la réalité économique des opérations.
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3. Les critères de qualification d’une activité de marchand de biens
La jurisprudence constante (CE 6 février 1985, n°33471 ; CE 29 avril 2009, n°299588) retient deux critères cumulatifs :
1. Le caractère habituel des opérations d’achat et de revente :
Il s’apprécie selon la fréquence, le nombre d’opérations et leur durée.
Dans Lupa Patrimoine France, la fréquence décennale et le volume suffisaient à établir cette habitualité.
2. L’intention spéculative au moment de l’acquisition :
Elle se déduit des circonstances de fait, et non des seules déclarations de la société.
L’absence de mise en location durable ou la cession rapide d’actifs peuvent suffire à caractériser cette intention.
Le Conseil d’État rappelle que l’activité de marchand de biens est une activité commerciale au sens de l’article 35, I-1° du CGI et, à ce titre, incompatible avec le régime d’exonération SIIC.
Ce rappel se veut un avertissement : une foncière cotée ne peut alterner entre gestion locative et arbitrages réguliers sans risquer la perte de l’exonération.
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4. Les conséquences fiscales de la requalification
La requalification entraîne des conséquences lourdes pour la société :
- Soumission à l’IS au taux normal de 25 % sur les plus-values de cession.
- Perte rétroactive du régime SIIC et imposition immédiate des plus-values latentes, au titre de l’« exit tax » prévue à l’article 208 C II du CGI.
- Risque de rappels de TVA sur les ventes d’immeubles achevés depuis moins de cinq ans (article 257, I-2 du CGI).
Au-delà du coût fiscal direct, une telle requalification peut aussi altérer la crédibilité vis-à-vis des investisseurs et mettre en difficulté la stratégie de financement de la société.
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5. Points de vigilance pour les dirigeants et investisseurs
Face à ce durcissement jurisprudentiel, quelques bonnes pratiques s’imposent :
- Documenter l’intention d’exploitation : démontrer, dès l’acquisition, une stratégie locative claire (baux, programmes de rénovation, durée d’amortissement, projections de revenus).
- Limiter la fréquence des cessions : des arbitrages ponctuels peuvent être admis, mais leur multiplication devient un signal d’alerte.
- Anticiper les conséquences fiscales : chaque cession doit être analysée pour mesurer son impact sur le maintien du régime SIIC.
- Consulter un avocat fiscaliste avant toute restructuration d’actifs ou opération de refinancement.
L’accompagnement par un cabinet spécialisé en droit des affaires et fiscalité immobilière comme PRAX Avocats reste un atout majeur pour sécuriser la conformité du modèle économique aux exigences du régime.
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6. Une leçon plus large pour les start-ups et entreprises à forte intensité capitalistique
Au-delà du secteur immobilier coté, l’affaire Lupa Patrimoine France apporte un enseignement plus général : l’administration et les juges s’attachent désormais à la réalité des opérations et à leur finalité économique, non à la seule forme juridique ou à l’objet social déclaré.
Pour les start-ups et entreprises en croissance, cela rappelle la nécessité de cohérence entre le modèle économique et le traitement fiscal appliqué.
Une entreprise de gestion d’actifs, de location d’équipements ou de plateformes immobilières doit veiller à ne pas franchir inconsciemment la frontière vers l’activité commerciale, au risque d’une requalification et d’un redressement.
Chez PRAX Avocats, nous accompagnons les entrepreneurs dans cette démarche de sécurisation, en traduisant les enjeux juridiques complexes en décisions stratégiques adaptées à leur modèle d’affaires.
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En conclusion
La décision du 8 avril 2026 confirme la vigilance accrue des juridictions fiscales sur le périmètre du régime SIIC.
Elle illustre la nécessité, pour les sociétés foncières comme pour les investisseurs, de documenter leur stratégie locative, de maîtriser le rythme des arbitrages et de recourir à un conseil spécialisé avant toute opération significative.
Prendre contact avec PRAX Avocats, cabinet spécialiste de la fiscalité française sous toutes ses formes, ainsi que de fiscalité internationale et en droit des affaires.
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Rédigé le 23 avril 2026 — PRAX Avocats, conseil juridique pour start-ups, dirigeants et entreprises innovantes.