SIIC : déductibilité différée des intérêts et distinction entre recours de plein contentieux et REP

Le régime fiscal des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) présente des spécificités complexes en matière de déductibilité des intérêts financiers. Une récente décision du Conseil d'État apporte d'importantes précisions sur les modalités de cette déductibilité différée, ainsi que sur la nature procédurale des recours possibles pour contester une décision fiscale. Nous expliquons ici clairement les enjeux de cette décision du Conseil d'État et leurs implications pratiques pour les sociétés d'investissement immobilier concernées.

Déductibilité différée des intérêts : quelles précisions sont apportées ?

Le mécanisme de déductibilité différée permet de reporter à un exercice ultérieur la déduction fiscale des charges financières sous certaines conditions. Cette pratique fréquente dans les groupes immobiliers cotés a récemment fait l'objet d'une clarification précieuse de la part du Conseil d'État.

Selon une décision du Conseil d'État rendue le 13 mars 2025 (CE, 9e-10e, n°474164, min c/ Sté Klépierre Alpes), il convient de distinguer clairement deux étapes pour l'appréciation de la déductibilité différée :

• Tout d'abord, lorsque des intérêts dont la déductibilité a été différée deviennent finalement fiscalement déductibles, ils peuvent alors faire l'objet d'une réintégration partielle au résultat fiscal, conformément à l'article 212 bis, I du Code général des impôts (CGI).
• Ensuite, point crucial souligné par le Conseil d'État, l'appréciation du franchissement du seuil qui déclenche cette réintégration, fixé à l'article 212 bis, II du CGI, se fait en prenant en compte ces intérêts au titre du seul exercice de leur comptabilisation initiale, et non au titre de l’exercice où deviennent effectivement déductibles ces charges financières.

Cette précision est particulièrement importante pour les SIIC dans la gestion précise de leur fiscalité annuelle, car elle influe directement sur l'exercice sur lequel porteront les éventuels calculs de réintégration d'intérêts.

Distinction entre recours de plein contentieux et recours pour excès de pouvoir

Le Conseil d'État clarifie également un point procédural essentiel : la distinction juridique entre deux voies de recours, à savoir le recours de plein contentieux et le recours pour excès de pouvoir (REP).

Dans l'affaire en cause, la Cour Administrative d'Appel avait estimé être saisie d'un recours de plein contentieux pour juger de la légalité de la décision par laquelle l'administration fiscale avait réintégré au résultat fiscal exonéré certaines sommes relatives à des intérêts différés.

Le Conseil d'État censure cette analyse. Au contraire, ce type de recours par lequel une société s'oppose directement à une décision administrative de réintégration fiscale relève bien, selon le Conseil d'État, d'un recours pour excès de pouvoir. Concrètement, cela signifie que le juge administratif n’est pas directement autorisé à modifier lui-même la décision administrative dans un tel cas, mais seulement à vérifier que l'administration n'a pas excédé ses pouvoirs ou commis d'erreur manifeste dans son appréciation.

Cette distinction a des conséquences importantes pour les SIIC confrontées à ce type de litiges fiscaux. Dans un REP, l'autorité du juge est limitée à l'annulation de la décision administrative litigieuse, sans qu'il puisse prescrire à l'administration une décision précise. À l'inverse, en plein contentieux, son pouvoir est plus étendu puisqu'il peut aller jusqu'à modifier directement une décision administrative contestée.

Implications pratiques pour les SIIC : Anticipez et soyez accompagnés

Pour les sociétés foncières cotées et leurs conseillers juridiques et fiscaux, cette décision du Conseil d'État impose une plus grande vigilance :

• À l'occasion des travaux de clôture comptable et fiscale, une attention particulière doit être portée à l'exercice au cours duquel sont comptabilisés les intérêts dont la déductibilité est différée afin d’apprécier correctement les obligations de réintégration fiscale.
• En cas de litige sur les réintégrations fiscales, les sociétés doivent être particulièrement vigilantes sur le choix du recours à privilégier, REP ou plein contentieux, car les conséquences de cette distinction sont significatives en termes de résultat potentiel et de marges de manœuvre juridique.

Afin de sécuriser et optimiser ces questions complexes, il est fortement conseillé aux SIIC ainsi qu'à leurs équipes financières de solliciter systématiquement l'accompagnement expert d'un avocat fiscaliste spécialisé dans l'immobilier coté. Ces professionnels sauront vous guider efficacement à chaque étape clé de vos contentieux fiscaux, en anticipant les risques et en rationalisant les stratégies les plus adaptées à votre situation particulière.

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